Đòn bẩy tài chính là công cụ đắc lực để đầu tư BĐS. Sự thật là người có ít vay ít; người có rất nhiều vay càng nhiều, đầu tư càng lớn và lợi nhuận càng cao.
Vay mua nhà ở 100% giá trị: Ngân hàng nào có lãi suất cho vay thấp
nhất?Những điểm cần để ý khi vay vốn ngân hàng mua căn hộ đấtTrong tay 200
triệu, vợ chồng trẻ liều mua nhà và cái kết đắng
Sự khéo léo, tài tình khi
sử dụng vốn vay là một loại "tài năng” riêng của từng người, có được nhờ kinh
nghiệm, trải nghiệm và sự hiểu biết. Nếu không biết sử dụng đòn bẩy tài chính
đúng cách, sẽ hệt như bạn đang đi lạc vào đường cao tốc mà xe hơi sắp hết xăng
vậy, vô cùng hoang mang.
Đã không ít người chỉ vì không có nguyên tắc khi sử dụng vốn vay để đầu tư BĐS nên mất khả năng cân đối tài chính, bán tống bán tháo BĐS để trả nợ dẫn đến tình trạng thua lỗ nặng nề. Đặc biệt, khi xảy ra rủi ro về dịch bệnh, thông tin kinh tế - chính trị,... thì càng khắt khe hơn.
Bài viết này xin chia sẻ từ chính kinh nghiệm của cá nhân khi sử dụng vốn vay đầu tư bất động sản (BĐS), giúp việc đầu tư trở nên an toàn, thuận lợi và tăng trưởng nhanh chóng.
7 nguyên tắc vàng cần ghi nhớ khi vay tiền đầu tư bất động sản:
1. Xét nguồn lực tài chính của bản thân và lựa chọn BĐS phù
hợp
Trước khi quyết định đầu tư, hãy thống kê số tiền vốn tự có của
mình là bao nhiêu. Theo đó, phải lựa chọn tài sản tương xứng và vừa sức với
mình. Có thể dùng đòn bẩy tài chính - trong đó có khoản vay không phải trả lãi
(vay người thân) và khoản vay phải trả lãi (vay ngân hàng).
Vay tiền đầu tư bất động sản là chuyện tất yếu với nhiều nhà đầu tư
Con số rõ ràng mạch lạc, liệt kê khả năng vốn của mình và có thể vay thêm tầm 20-50% giá trị BĐS dự định đầu tư (tỷ lệ này phụ thuộc nhiều yếu tố đặc biệt là năng lực chuyên môn trả nợ). Chúng ta không thể bắt cá leo cây, tức đừng nhìn vào người bên cạnh mua căn hộ to nên mình cũng vay thật nhiều để mua nhà to, mà phải lựa theo sức của mình để đầu tư an toàn nhất.
2. Xem xét khả năng sinh dòng tiền của BĐS
Khả năng sinh dòng vốn của BĐS nghĩa là dòng tài chính thu được từ cho thuê
chính BĐS đó. Có thể là thuê mướn nhà, thuê mướn văn phòng, dịch vụ cho thuê căn
hộ, cho mướn shop house, cho thuê nhà xưởng, cho mướn kho bãi,... Thông thường,
khoản tiền này được thanh toán định kỳ 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng tuỳ theo thoả
thuận.
Trước khi vay tiền để mua BĐS, hãy xem xét nơi này có thể cho thuê
được không? Nếu được thì dự kiến thu về bao nhiêu một tháng (nhớ trừ phí môi
giới cho thuê nếu có) bằng cách đi khảo sát điều tra thị phần xung quanh, gọi
điện hỏi môi giới, hoặc điều tra thông tin trên Internet,... Nhất định phải xét
đến yếu tố này đầu tiên.
3. Dòng tiền thuê mướn BĐS đủ khả năng trả
lãi cho khoản vay đầu tư
Một nguyên tắc quan trọng để giữ an toàn trong đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính là nên đầu tư vào BĐS có công dụng sinh lời, và dòng vốn đó tốt nhất là nên đủ khả năng trả lãi cho khoản vay của bạn.
Bởi vì khi đầu tư tăng giá vốn, có thể bạn sẽ bán được BĐS theo dự kiến vào đúng thời điểm dự kiến, tuy vậy cũng có thể là không. Khoản lợi nhuận từ tăng giá vốn chưa nhìn thấy đâu, nhưng tiền đã vay thì tráp đòi nợ của ngân hàng sẽ gửi đến các tháng, không chậm ngày nào. Lúc này toàn bộ vốn tự có + vốn vay đều đang nằm trong BĐS, vậy lấy gì để trả nợ?
Đó chính là tiền từ cho thuê. Nếu không có tiền từ cho mướn, sẽ phải lấy tiền
tích luỹ/tiền lương hoặc tiền từ hoạt động kinh doanh khác để trang trải, đến
khi không chịu được gánh nặng tiền lãi thì phải bán tống bán tháo BĐS. Khi bán
như vậy, rất dễ bị ép giá rẻ do tâm lý chạy hàng.
Cho nên, trước khi đưa
ra quyết định mua BĐS bằng vốn vay phải xét xem BĐS này có khả năng dịch vụ cho
thuê hay không, số tiền thu được có đủ để trả lãi hàng tháng không?
4. Nếu mua BĐS, dự án được ưu đãi lãi suất 0%, xem xét thời điểm tính lãi
và khả năng trả lãi
Một trong những yếu tố quan trọng tác động đến
đưa ra quyết định mua BĐS của mọi người là “cảm xúc”. Nhiều người xuống tiền đặt
cọc mua dự án bởi những chế độ hấp dẫn về vốn như “ưu đãi lãi suất 0%” . Vì việc
cho vay quá dễ dàng nên người tiêu dùng không suy nghĩ nhiều nữa, mà theo cảm
giác, đặt cọc xuống tiền
Việc là, hãy xem xét cơ chế này có thời hạn, và cần ghi nhớ thời điểm ban đầu phải trả lãi là lúc nào. Khi đó, chúng ta sẽ lấy tiền từ đâu để trả lãi, số tiền là bao nhiêu? Mình có tác dụng trang trải không? Hoặc nhà này có tác dụng cho thuê hay không?
Rất nhiều người đã phải bán tháo BĐS khi hết chính sách ưu đãi 0% do phải đối
mặt với sự thật phũ phàng là không biết lấy tiền đâu để trang trải khoản lãi,
hoặc do tiền từ cho thuê thấp trong khi phần trăm vốn vay lại không hề thấp nên
không đủ chi trả.
5. Nếu BĐS không sinh dòng tiền, cực tốt không nên
sử dụng vốn vay
Tất nhiên, bạn có thể vay và vẫn có thể trả lãi bằng tiền tích luỹ (từ tiền
lương, công việc kinh doanh khác).
Nhưng nếu đầu tư bài bản và chuyên
nghiệp, sẽ có quỹ phân chia đầu tư dài hạn, trung hạn, và ngắn hạn. Với những
BĐS đầu tư trung - dài hạn thì rủi ro khủng hoảng cơ chế khá cao. Nếu BĐS không
khai thác cho thuê được thì theo quan điểm cá nhân tác giả, không nên sử dụng
vốn vay, hoặc nếu có thì sử dụng rất ít và dùng tiền tích luỹ để mua trả góp lãi
gốc.
Bởi việc đầu tư trung dài hạn thì an toàn là trên hết, nếu như không
sinh dòng tiền để trang trải được lãi vay thì tốt nhất nên sử dụng vốn tự có. Có
ít mua miếng nhỏ, có nhiều mua miếng to, tuỳ theo sức của mình (nguyên tắc tiên
phong hàng đầu).
6. Nếu sử dụng vốn vay để đầu tư, thì năng lực thanh
khoản của bất động sản là vàng
Bởi, bạn có thể bán trả nợ ngay khi
cần thiết. Một khi đã sử dụng vốn vay, yếu tố ưu tiên hàng đầu cần xem xét đó là
tính thanh khoản của BĐS này có cao hay không?
Đó là năng lực đổi khác từ
BĐS sang tiền mặt trong thời gian ngắn nhất có thể. Vì trong tình huống chúng ta
thay đổi kế hoạch, cơ cấu lại các khoản đầu tư, dịch chuyển từ vùng này qua vùng
khác, hay gia đình có việc,... hoặc BĐS không có dòng tiền trang trải được vốn
vay, bạn có thể ngay lập tức bán tài sản, trả nợ và giải phóng khoản đầu tư
này.
Thông thường, BĐS có chức năng thanh khoản tốt thì cũng có khả năng
giữ rẻ hơn (đánh giá tính thanh khoản của BĐS cần nhìn thấu thị được là do tạo
sóng sốt ảo hay do giá trị thực, phạm vi bài viết này chưa phân tích sâu, nếu có
dịp tác giả sẽ chia sẻ tại một bài khác).
7. Nắm rõ và tận dụng sức
mạnh của lãi suất kép
Lãi suất kép được coi là con át chủ bài của dân
đầu tư sành sỏi, giúp nhân vốn của nhà đầu tư lên nhiều lần. Đây là một công cụ
tuyệt vời nhưng cần tỉnh táo và linh hoạt, nếu làm được 6 nguyên tắc ở trên cộng
với đầu tư đúng hướng thì sẽ phát huy chức năng.
Lãi suất kép được hiểu
là việc chúng ta có tiền, dùng thêm đòn bẩy tài chính để đầu tư sinh lời, tiếp
nối doanh thu thu về và nhập lãi này vào gốc được khoản tiền gốc lớn hơn ban
đầu, theo đó vay thêm nhiều hơn ban đầu và đầu tư vào BĐS quy mô lớn hơn ban
đầu. Nhờ đó, sẽ sinh ra khoản lợi nhuận nhiều hơn lần trước.
Nguồn >>> Vay tiền buôn đất: Bí kíp để không dính nợ trước ngày ăn lãi
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét